Seksjonering av eiendom betyr at én eiendom deles opp i flere eierseksjoner slik at hver seksjon får enerett til en bestemt del av bygget, enten en boenhet eller næringsenhet.
Man kan si at seksjonering legger til rette for en strukturering av eierskapet til en eiendom, hvor flere kan eie ulike deler av samme eiendom.
Det er viktig å være klar over at det som kan seksjoneres er eksisterende, godkjente bo- eller næringsenheter. Dersom man ønsker å opprette nye enheter som ikke finnes fra før, må dette først behandles som en egen byggesak (bruksendring – opprettelse av ny boenhet).
Generell regel: Å seksjonere allerede godkjente (men useksjonerte) boenheter er relativt ukomplisert. Men å opprette nye boenheter er relativt komplisert fordi TEK17 krav til ny boenhet slår inn for fullt.
Kanskje lurer du på noe av dette i forbindelse med seksjonering:
- Hvordan vet jeg om eiendommen kan seksjoneres?
- Hva er forskjellen mellom seksjonering og fradeling?
- Hvordan søker jeg om seksjonering? Hvor lang tid tar prosessen, og hva koster det?
- Kan seksjonering være lønnsomt?
Hva er seksjonering?
Seksjonering er en juridisk oppdeling av en eiendom i flere eierseksjoner. Hver seksjon får enerett til en bestemt del av bygget, typisk en boenhet eller en næringsenhet.
Normalt sett er tomtearealet fellesareal ved seksjonering. Det som deles opp er først og fremst byggene på eiendommen, der ulike boenheter eller næringsenheter blir egne seksjoner.
Det kan også finnes fellesarealer inne i bygget, for eksempel:
- felles trappeoppgang
- korridorer
- tekniske rom
Uteareal kan i noen tilfeller knyttes til en bestemt seksjon som tilleggsdel i grunn. Et alternativ er at uteareal disponeres gjennom eksklusive bruksretter som fastsettes i sameiets vedtekter.
Når en eiendom seksjoneres opprettes et eierseksjonssameie, hvor alle seksjonseiere sammen eier fellesarealene.
Seksjonering og fradeling – dette er forskjellen
Seksjonering og fradeling er to forskjellige måter å dele eiendom på.
Ved fradeling deles selve tomten i to eller flere nye eiendommer. Hver del får eget gårds- og bruksnummer og blir en selvstendig eiendom.
Ved seksjonering er det fortsatt én tomt og én eiendom. Det som deles opp er byggene på eiendommen, hvor boenheter eller næringsenheter organiseres som egne seksjoner i et eierseksjonssameie.
Kort forklart:
- Fradeling deler tomten i flere eiendommer
- Seksjonering deler byggene i flere eierseksjoner
Hva kan jeg seksjonere?
Seksjonering gjelder eksisterende og godkjente boenheter eller næringsenheter.
Dersom man ønsker å opprette nye enheter som ikke finnes fra før, må man først søke om bruksendring eller oppretting av nye enheter. Dette er en egen søknadsprosess etter plan- og bygningsloven som må gjennomføres før seksjonering kan bli aktuelt.
Generelt sett er det betydelig mer krevende å få godkjent nye boenheter gjennom bruksendring. En søknad om seksjonering er derimot ofte en relativt enkel prosess, og dersom enhetene allerede finnes og er godkjent hos kommunen fra tidligere vil en seksjoneringssøknad normalt bli godkjent.
Kan jeg søke om seksjonering selv?
En seksjoneringssøknad kan sendes av hjemmelshaver til eiendommen, og det er fullt mulig å søke selv som privatperson.
Samtidig opplever mange at seksjoneringssaker kan være krevende. Dokumentasjon, tegninger og krav til bruksenheter må være korrekt, og små feil kan føre til forsinkelser.
Derfor velger mange å bruke en konsulent med erfaring fra slike saker.
Dersom man velger konsulenthjelp bør man også avklare at seksjoneringstegninger inngår i oppdraget. Noen aktører gir pris kun på selve søknaden og forutsetter at kunden selv skaffer tegninger. I mange tilfeller er det en fordel at konsulenten også utarbeider seksjoneringstegninger slik at disse blir riktige fra starten.
Hvordan foregår seksjonering – prosessen steg for steg
En seksjoneringssak følger normalt en tydelig prosess.
1. Utarbeidelse av seksjoneringssøknad
Først utarbeides en søknad om seksjonering. Mange velger å gjøre dette sammen med en konsulent fordi dokumentasjon og tegninger må være presise.
2. Innsending til kommunen
Søknaden sendes til kommunen. I motsetning til byggesaker er det ikke krav om nabovarsling ved seksjonering.
3. Kommunal behandling
Kommunen har normalt en frist på 12 uker til å behandle en komplett søknad.
Kommunens rolle i slike saker er i stor grad å kontrollere at vilkårene for seksjonering er oppfylt. Dersom det oppstår spørsmål eller behov for avklaringer underveis, vil kommunen kontakte søker.
Hvis alle forutsetninger er på plass og dokumentasjonen er korrekt, vil kommunen godkjenne søknaden.
4. Oppmålingsforretning (ved behov)
Dersom seksjoneringen innebærer uteareal som skal knyttes til en bestemt seksjon som tilleggsdel i grunn, må dette måles opp.
Da gjennomfører kommunen en oppmålingsforretning, og kommunen kan bruke inntil 16 uker på denne delen av prosessen.
5. Matrikkelføring hos Kartverket
Når kommunen har ferdigbehandlet saken sendes den videre til matrikulering hos Kartverket.
Da registreres seksjonene i eiendomsmatrikkelen. Etter dette vil seksjonene være ferdig registrert og kan eies, utvikles og eventuelt selges separat.
Hvilke dokumenter må følge søknaden?
En søknad om seksjonering må minimum inneholde:
- Søknadsskjema
- Situasjonskart
- Seksjoneringstegninger
- Vedtekter for sameiet
Seksjoneringstegninger er plantegninger hvor de ulike seksjonene er spesifisert fysisk på tegningen. Det skal fremgå tydelig hva som er fellesareal og hva som tilhører hver enkelt seksjon.
Som hjemmelshaver må man også bekrefte at de innsendte plantegningene stemmer overens med den faktiske planløsningen i bygget.
Dersom seksjoneringen innebærer uteareal som tilleggsdel i grunn må det også sendes rekvisisjon om oppmålingsforretning.
Avhengig av eiendommen og saken kan det også være behov for andre dokumenter.
Hvor lang tid tar seksjonering?
Kommunen har normalt en frist på 12 uker til å behandle en komplett seksjoneringssøknad.
I praksis bør man også beregne noe ekstra tid til forberedelser, tegninger, konsulentarbeid og eventuell dialog med kommunen før søknaden sendes inn.
Dersom saken krever oppmålingsforretning vil kommunen kunne ha inntil 16 uker ekstra på denne delen av prosessen.
Dersom man har tidsnød kan det derfor være lurt å unngå oppmåling av uteareal som tilleggsdel i grunn. I mange tilfeller kan dette i stedet løses gjennom eksklusiv bruksrett i sameiets vedtekter.
Hva koster seksjonering?
Dette er et eksempel på en typisk kostnadsoppsetting for en enkel seksjoneringssøknad:
- Kommunalt gebyr for seksjoneringssøknad: ca. 15 000 kroner
- Konsulent og tegningsarbeid: typisk rundt 20 000–30 000 kroner
Dersom saken krever oppmålingsforretning kan dette typisk koste omtrent 30 000 kroner.
Det er viktig å være klar over at gebyrene varierer betydelig fra kommune til kommune. Sakens kompleksitet og antall seksjoner vil også påvirke gebyret i stor grad.
Lønnsomhet ved seksjonering
Mange boligeiendommer inneholder i dag flere godkjente boenheter uten at disse er seksjonert.
Når slike enheter seksjoneres kan de selges separat i stedet for samlet som én eiendom.
I mange tilfeller vil dette gi en betydelig høyere samlet verdi. Markedet priser ofte en selvstendig bolig høyere enn en del av en større eiendom.
Summen av to separate boliger kan derfor i praksis være langt høyere enn verdien av eiendommen samlet.
Hva er reseksjonering?
Reseksjonering er en endring av en eiendom som allerede er seksjonert.
En søknad om reseksjonering ligner i stor grad på en vanlig seksjoneringssøknad. Man bør derfor normalt forvente at både kostnad og behandlingstid er omtrent den samme som ved en ordinær seksjonering.
Vanlige feil ved seksjonering
Noen feil går igjen i mange saker:
- Mangelfull dokumentasjon
- Uklare eller feil plantegninger
- Forsøk på å seksjonere areal som må være felles
- Manglende byggesak der nye boenheter faktisk opprettes
- Feil ved formalkrav og signaturer
Kartverket og kommunen stiller strenge krav til at dokumenter er signert korrekt og av riktige parter. Feil i slike formaliteter kan føre til forsinkelser i behandlingen.
Oppsummering
Seksjonering er en måte å strukturere eierskapet i en eiendom på når et bygg inneholder flere boenheter eller næringsenheter.
I motsetning til fradeling deles ikke tomten opp i nye eiendommer. I stedet organiseres de ulike enhetene i bygget som egne eierseksjoner innenfor samme eiendom.
For at en eiendom skal kunne seksjoneres må det normalt allerede finnes flere lovlig etablerte boenheter eller næringsenheter. Dersom slike enheter ikke eksisterer fra før må de først etableres gjennom byggesak etter plan- og bygningsloven.
Artikkelen har vist:
- hva seksjonering er og hvordan den skiller seg fra fradeling
- hvilke boenheter eller næringsenheter som faktisk kan seksjoneres
- hvordan selve søknadsprosessen foregår hos kommunen og Kartverket
- hvilke dokumenter som må følge søknaden
- hvor lang tid prosessen vanligvis tar
- hvilke kostnader man normalt må regne med
- og hvorfor seksjonering i mange tilfeller kan øke verdien på eiendommen
Når seksjoneringen er gjennomført registreres seksjonene i matrikkelen, og de kan deretter eies, belånes og eventuelt selges separat. For mange eiendommer kan dette gi en mer fleksibel eiendomsstruktur og i mange tilfeller også en høyere samlet verdi.